Les méthodes d’expertise en évaluation immobilière :
Méthodes d’évaluation
La détermination de la valeur d’un bien se fait grâce à l’application des méthodes, en relation avec la Charte de l’expertise et des connaissances acquises durant des années de pratique de nos experts.
En fonction du type de bien à expertiser, de l’environnement et des données disponibles, l’expert recourra à l’une ou plusieurs de ces méthodes.
Les méthodes d’expertise en évaluation immobilière :
Les différentes méthodes retenues sont dites par :
…..– Comparaison
…..– Sol & construction
…..– Capitalisation du revenu
…..– Bilan promoteur
…..– Coût de remplacement
…..– Cash-flows
La méthode dite par “le revenu”
Revenu – Rendement
La méthode par le revenu ou également appelée méthode par le rendement consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier en fonction des revenus qu’il peut générer (loyers) et du rendement exigé par l’investissement.
Ainsi, il sera nécessaire pour l’expert de déterminer une valeur locative de référence, applicable au marché au jour de l’évaluation. La question est donc de savoir, quel est le revenu annuel qui peut être engendré pour le bien objet de l’évaluation.
En fonction du niveau de données, notamment des charges récupérables et non récupérables, nous parlerons de revenu brut ou net selon les cas.
Ensuite, notre expert déterminera un taux de capitalisation ou un taux de rendement, qui est le rapport entre le loyer annuel généré par le bien et son prix de vente.
En conclusion, il conviendra de tenir compte de l’état locatif du bâtiment :
…..– Est-il loué ?
…..– Par qui ?
…..– Pour quelle durée ? Etc.
La méthode dite du “coût de remplacement”
Elle considère :
La méthode du coût de remplacement consiste à considérer que la valeur d’un actif est égale à l’ensemble des coûts qui seraient engendrés par son remplacement par un actif similaire ou par sa reconstitution à l’identique.
La méthode dite du “cash-flow”
La méthode Discounted Cash Flows (DCF) ou également appelée méthode investisseur
Elle consiste en l’actualisation des flux financiers nets attendus, revente comprise, sur une période donnée (entre 6 et 10 ans).
Cette méthode s’inscrit dans la logique de business plan prévisionnel et de l’approche d’une valeur de cession.
Les problèmes soulevés par cette méthode résident principalement dans le choix d’une durée et d’un taux d’actualisation.
En d’autre terme, l’expert évalue le retour sur investissement ou encore le coût d’un investissement devant correspondre à la somme actualisée des revenus que l’investisseur peut en espérer.
