Glossaire

Avis de valeur : L’avis de valeur est un document qui donne une fourchette de la valeur de votre bien.

Il vous servira d’appui pour la vente de votre bien et pour prouver sa valeur auprès de vos acquéreurs potentiels, votre notaire, votre banquier ou encore l’administration fiscale, notamment dans le cadre de l’I.F.I.

Rapport d’expertise : Il s’agit d’un document complet sur la valeur du bien, à la différence de l’avis de valeur, il va reprendre les caractéristiques du bien mais donner également une étude globale du marché.

Plus soutenu et objectif, il a une valeur juridique. Dans le cadre de conflits (familiale ou entre associés) ou dans le cadre successoral, il est le document indispensable.

Valeur vénale : La valeur vénale des biens est souvent utilisée, notamment en matière fiscale, en ce qui concerne l’évaluation du patrimoine d’un particulier. Pour un bien immobilier, cela désigne la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché à un moment donné.

Il convient toutefois de différencier :
     → La valeur vénale nette, c’est-à-dire hors frais d’acquisition, hors droits de mutation et hors TVA,
     → De la valeur vénale brute, c’est-à-dire tous frais inclus. Dans le second cas, on parle alors de « valeur vénale acte en main ».

Valeur locative « de marché » : La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Il s’agit d’une contrepartie financière de l’usage d’un bien immobilier, spécifié par un contrat (un bail dans la plupart des cas), aux conditions usuelles d’occupation, en supposant un contrat aux conditions du marché considéré et une libre volonté des deux parties (propriétaire-bailleur et locataire), un délai raisonnable de négociation, l’absence de facteur de convenance, l’absence de versement d’un capital lors de la signature du contrat (droit au bail ou pas de porte).

La valeur locative se définit toujours hors taxe sur la valeur ajoutée et hors charges locatives. Il convient de porter une attention particulière à la répartition des charges entre propriétaire-bailleur et locataire, notamment en matière de taxe foncière, la jurisprudence étant relativement précise sur ces points.

D’autres valeurs locatives : Parfois, la valeur locative ne résulte pas uniquement de la loi du marché (offre et demande) en raison de différentes règlementations qui encadrent la détermination du loyer. C’est le cas notamment pour certaines formes d’habitation (loyer plafonné).

Les valeurs locatives retenues pour le calcul des impôts locaux sont également différentes des loyers de marché, on parle de valeur locative administrative.

La signature d’un bail d’une certaine durée s’accompagne souvent de contreparties entre chacune des parties (franchise de loyers, aménagements spécifiques, loyer progressif…). Le loyer ainsi défini ne s’apparente plus à une valeur locative de marché mais à un loyer dit économique prenant en considération l’ensemble de ces dispositions.

Enfin, les valeurs locatives dites de renouvellement sont définies à la suite de différents entre bailleur et locataire et sont fixées par voie judiciaire selon la valeur locative de marché et également les dernières valeurs locatives de renouvellement précédemment fixées.

Valeur d’apport : Elle ne se définit que dans un cadre clairement déterminé (nature et destination des biens) et concerne une opération précise d’apport ou de transfert d’actif. Le choix de la valeur à retenir sera défini selon le cadre de l’opération et sous contrôle des commissaires aux apports.

Coût de remplacement : Le coût de remplacement brut permet de déterminer la valeur de remplacement d’un bien immobilier à l’identique en intégrant l’ensemble des frais, taxes, honoraires ainsi que la charge foncière.

Le coût de remplacement net s’obtient en appliquant une dépréciation au coût de remplacement brut en prenant en considération l’obsolescence et la vétusté de la construction et des équipements.

Valeur à neuf : Définie comme étant le coût de reconstruction de l’immeuble en intégrant les différents frais et honoraires, la valeur à neuf ne prend, en revanche, pas en compte les éventuels coûts de démolition ainsi que les pertes éventuelles de loyers. Elle se définie à l’équivalent ou l’identique selon le type d’immeuble sur la base de ratios professionnels et/ou de devis.

Valeur d’assurance : La valeur d’assurance sert à déterminer le montant des primes d’assurances et, en cas de sinistre, de définir le montant de l’indemnisation. Elle se définit à partir de la valeur à neuf (à l’identique ou l’équivalent), en tenant compte ou non de la vétusté.

Indemnité d’éviction : Différente de l’indemnité d’expropriation, l’indemnité d’éviction s’applique lorsqu’un propriétaire-bailleur refuse de renouveler le bail pour des raisons autres que celles stipulées au contrat. Le plus souvent, l’indemnité d’éviction sera composée d’une indemnité dite principale (fonction de la possibilité ou non pour l’activité de se réinstaller et poursuivre l’exploitation) et d’indemnités accessoires (déménagement, réemploi, pertes, stocks, licenciement, réinstallation, mailing…).

Droit au bail : Le droit au bail, à ne pas confondre avec le fonds de commerce (dont il peut être une composante) et le droit d’entrée (ou pas de porte), est une contrepartie financière des différents avantages liés à la reprise d’un bail existant.

Parmi ces avantages, il est possible de citer les principaux éléments : l’emplacement, la nature des activités autorisées, la durée du bail, la durée restant à courir, les possibilités de cession et sous-location, le loyer (et l’écart éventuel avec les loyers de marché), les charges locatives…

L’évaluation d’un droit au bail consiste à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable. La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croit avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.

Il existe de nombreuses autres valeurs plus rarement usitées : valeur de vente forcée, indemnité d’expropriation, valeur en poursuite d’usage, droit d’entrée ou pas de porte, prix de convenance, valeur d’utilité, valeur d’exploitation, valeur hypothécaire…

Surface cadastrale : Surface d’un terrain ou d’une assiette foncière telle qu’elle figure dans les documents cadastraux. Ces données sont sollicitées auprès des services compétents pour chacune de nos missions.

La surface hors œuvre brute : La surface de plancher hors œuvre brute est égale à la somme de l’ensemble des surfaces de plancher de chaque niveau de construction (art. R. 112-2 du Code de l’urbanisme). Ces surfaces sont déterminées à partir du nu extérieur des murs de façade. La surface représentée par l’épaisseur des murs doit être prise en compte tout comme celle des combles et des sous-sols non aménageables, des toitures terrasses accessibles, des balcons ou encore des loggias.

Ainsi, la S.H.O.B. comprend notamment tous les niveaux (y compris hangars, niveaux intermédiaires, combles et sous-sols, toitures terrasses…), et sont exclus les auvents, les terrasses non couvertes de plain-pied, les trémies d’escalier.

Surface Hors Œuvre Nette (SHON) :

La Surface Hors Œuvre Nette s’obtient en déduisant de la S.H.O.B. certains éléments :
→ Les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables;
→ La hauteur des locaux inférieure à 1,80 m, usage autre que l’habitat ou l’activité, consistance inadaptée;
→ Les toitures terrasses, les balcons, les loggias, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, les espaces aménagés en vue du stationnement des véhicules;
→ Les surfaces affectées aux récoltes, animaux, matériel agricole…
→ 5% des surfaces affectées à l’habitation, comprenant l’isolation thermique et acoustique

La S.H.O.N. est constamment utilisée pour le calcul des impôts, l’étude des permis de construire…

Surface habitable : La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Jusque-là, c’est la même définition technique que la loi Carrez.